Wichtige Verträge des Praxisgründers: Der Mietvertrag
Fortsetzung:
Vertragsgestaltung
Da es in der letzten Zeit ein Überangebot an gewerblichen Mieträumen gibt, kann man dem (Zahn)Arzt nur empfehlen: Akzeptieren Sie nicht einfach einen vom Vermieter vorgelegten Vertrag. Überprüfen Sie die Vertragsklauseln und versuchen Sie, die eine oder andere ungünstige Klausel zu streichen. Noch besser ist es, wenn Sie mit dem Vermieter vereinbaren, dass sie diesem selbst einen Vertrag vorlegen, der dann von Ihrem Anwalt „mieterfreundlich“ verfasst wird. Folgende Punkte eines Mietvertrages sind für den (Zahn) Arzt essentiell:
Konkurrenzschutz
Die Vermietung weiterer Räume an einen anderen (Zahn)Arzt, zumindest der gleichen Fachrichtung, sollte im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Hat der (Zahn)Arzt einen Tätigkeitsschwerpunkt, so muss im Vertrag geregelt werden, welche Tätigkeiten im Hause des Vermieters ebenfalls nicht erlaubt sind. So kann es für einen Fachzahnarzt für Kieferorthopädie zu wirtschaftlichen Einbußen kommen, wenn im gleichen Hause ein Zahnarzt mit dem Schwerpunkt Kieferorthopädie tätig wird.
Vertragsdauer
Im Regelfall werden Geschäftsraummietverträge auf bestimmte Dauer (z.B. zehn Jahre) abgeschlossen. Ist die Existenzgründung nicht erfolgreich, wäre es für den Zahnarzt gut, wenn er sich vom Mietvertrag schon zuvor lösen kann. Wir konnten in letzter Zeit häufig Sonderkündigungsrechte für das Scheitern der Praxisgründung vereinbaren, z.B. nach sechs Monaten.
Möglich ist aber auch, dass der (Zahn)Arzt einen solventen Nachmieter benennt. Hier sollte genau geregelt werden, welche Anforderungen der Vermieter an den Nachmieter stellen kann. Jeder (Zahn)Arzt sollte wissen, dass der Vermieter einen Praxiskaufvertrag zunichte machen kann, wenn er den Käufer, mangels vertraglich vereinbarter Nachfolgeregelung, nicht als Nachmieter akzeptieren muss. Daher halten wir eine solche Regelung für zwingend! Stimmt der Vermieter einer solchen Nachfolgeregelung nicht zu, ist zu überlegen, ob z.B. ein Recht zur Untervermietung vereinbart wird. Wenn der Vermieter mit einer Untervermietung durch den Zahnarzt einverstanden ist, könnte das wirtschaftliche Risiko zumindest verringert werden.
Umgekehrt kann die Existenzgründung sehr erfolgreich verlaufen. Dafür ist es wichtig, eine Option oder mehrere Optionen auf Vertragsverlängerung zu vereinbaren. Dadurch bekommt der Mieter das Recht, durch einseitige Erklärung innerhalb einer bestimmten Frist den Mietvertrag für eine bestimmte Dauer zu verlängern. Es ist zulässig, mehrere Optionen, z.B. von drei mal fünf Jahren, zu vereinbaren.
Mieterhöhungen
Grundsätzlich kann die Höhe der Miete frei vereinbart werden. Während des Bestehens eines Mietverhältnisses bedürfen Mieterhöhungen, die nicht von Anfang an vereinbart waren, einer Änderung des Vertrages. Da der (Zahn)Arzt als Existenzgründer im Regelfall einen Mietvertrag über gewerbliche Räume für seine berufliche Tätigkeit abschließt, ist eine Mieterhöhung während der Vertragsdauer durch den Vermieter (anders als bei Wohnraummiete) während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen.
Allerdings ist beim Geschäftsraum das Mietverhältnis nach Ablauf der Mietdauer (ohne besondere Schutzvorschriften wie beim Wohnraum) beendet. Dementsprechend kann der Vermieter nach Ablauf der Vertragsdauer die Fortführung des Mietverhältnisses mit einer erhöhten Miete anbieten. In Zeiten fallender Mietzinsen kann natürlich auch der Mieter günstigere Bedingungen aushandeln, was in Zeiten der Rezession häufiger der Fall sein wird. Während der Vertragsdauer sind Mieterhöhungen bei Geschäftsraummietverhältnissen nur dann möglich, wenn entsprechende Mietanpassungsklauseln von Anfang an vereinbart werden. Hier gibt es z.B. die Bindung des Mietpreises an den Lebenshaltungskostenindex oder an die Miete für vergleichbare Räume. Die Feststellung des Letzteren ist häufig nur durch einen Sachverständigen möglich. Auch eine Staffelmiete ist möglich – dann steigt die Miete nach festgelegten Zeitabschnitten um einen bestimmten Betrag. Nach § 557a BGB ist hierfür – ebenso wie bei der Indexmiete nach § 557b BGB – die Schriftform erforderlich.
Selbstverständlich werden in einem Mietvertrag auch andere Regelungen aufzunehmen sein, die aber von Fall zu Fall variieren. Einen Praxismietvertragsentwurf finden Sie unter www.bischoffundpartner.de.
