Wichtige Verträge des Praxisgründers: Der Mietvertrag
Wer eine eigene Praxis gründet, ist als Vertrags-(Zahn) Arzt in ein umfassendes, ineinander greifendes öffentlich-rechtliches Regelwerk eingebunden. Es ist Grundlage der Selbstverwaltung der Vertrags-(Zahn) Ärzte in den kassen(zahn)ärztlichen Vereinigungen und des vertraglichen Zusammenwirkens zwischen (Zahn)Arzt und Krankenkassen. Ein Praxisgründer muss darüber hinaus eine Vielzahl von zivilrechtlichen Verträgen abschließen, insbesondere Mietvertrag, Darlehensverträge und Arbeitsverträge mit den Praxismitarbeitern.
Bei der Praxisgründung kommt dem Thema „Mietvertrag“ eine ganz zentrale Bedeutung zu. Das beste Finanzkonzept und die schönste Praxiskonzeption gehen zunichte, wenn ein unzweckmäßiger Mietvertrag abgeschlossen wird. Das soll an folgenden Beispielen dargestellt werden:
Beispiel: Ruinöser Umzug
Ein Zahnarzt investiert ganz erhebliche Gelder in einen Praxisumbau. Er hat aber einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen und im Mietvertrag des Haus- und Grundbesitzervereins ist eine Regelung enthalten, wonach der Mieter bei Auszug den ursprünglichen Zustand der Mietsache wieder herzustellen hat. Zunächst verstanden sich der Zahnarzt und sein Vermieter. Als aber eine unberechtigt hohe Nebenkostenabrechnung vom Vermieter erstellt wurde, die nachweislich rechtswidrig war, kam es zum Streit. Der Vermieter korrigierte die Abrechnung, kündigte aber den Mietvertrag.
Nach dem Gesetz konnte der Mietvertrag mit Frist von knapp drei Monaten gekündigt werden. Wegen der Rückbauverpflichtung hatte der Zahnarzt seine Investitionen verloren. Er musste sich neue Räume suchen, in diese erneut investieren und die Umzugskosten zahlen. Der Schaden des Zahnarztes lag bei rund 150.000 €. Die Hausbank hat die Kosten für Umzug und Neuinvestitionen nicht finanziert. Der Zahnarzt war damit insolvent!
Schriftform
Für die (Zahn)Arztpraxis kommt meist ein Mietvertrag über sonstige Räume (z.B. Geschäftsräume) zustande. Der Mietvertrag kann grundsätzlich nach dem Gesetz formlos abgeschlossen werden. Eine Ausnahme besteht nach §§ 550, 578 BGB für sonstige Räume, wenn der Mietvertrag für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird. Dann ist die Schriftform erforderlich. Ohne Schriftform ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Eine Kündigung ist frühestens zum Schluss des ersten Jahres nach Überlassung der Mietsache möglich.
Vermieter nutzen gerne Formularverträge, die z.B. Haus- und Grundbesitzerverbände vorgeben. Als Mieter muss man davon ausgehen, dass solche Verträge, die gesetzlichen Bestimmungen zum großen Teil auf den Kopf stellen und dass zu Lasten des Mieters Abweichungen von den gesetzlichen Regelungen vertraglich vereinbart werden.
